“美股上市公司”、“房源增速居行業(yè)榜首”，這是蛋殼公寓的現(xiàn)有標(biāo)簽。據(jù)蛋殼公寓招股書，截至2019年9月末，蛋殼公寓運(yùn)營的房間數(shù)量較成立之初增長逾160倍。
風(fēng)光背后，暗藏隱憂。規(guī)模擴(kuò)張同時，蛋殼公寓的關(guān)鍵詞還指向了“虧損加劇”、“現(xiàn)金流告急”、“依賴現(xiàn)金貸”等。近期蛋殼公寓又因疫情補(bǔ)貼事件再度引發(fā)輿論關(guān)注，初期頗受租客贊譽(yù)的政策，在落地過程中卻因“一刀切”引來租客一片討伐聲。
疫情補(bǔ)貼政策遭租客詬病
蛋殼公寓于2月初出臺了疫情補(bǔ)貼政策，其中一項(xiàng)措施為，針對武漢地區(qū)無法返程的租客，3月2日系統(tǒng)將自動發(fā)放1個月租金至錢包，無需申請。
武漢租客小李在武漢封城前便已離開，至今無法返程，按照上述政策，理應(yīng)享受返還一個月租金的待遇。但疫情期間鄰居因晾衣服曾多次出入他房間，導(dǎo)致客服以有開鎖記錄為由拒絕返還租金，即便小李有不在武漢的證據(jù)也不予采信。
對此，蛋殼公寓回復(fù)《投資壹線》稱，開鎖記錄是一個重要參考，可以用來輔助判斷租客的房屋使用情況。如果有特殊情況，租客可聯(lián)系客服，公司會根據(jù)實(shí)際情況作特出處理。但是租客如果每天都有開鎖記錄，表明房間一直在正常使用中，因此可能不符合補(bǔ)貼領(lǐng)取條件。
但小李對此說法并不接受，“事先并不知道有開鎖記錄這一評判標(biāo)準(zhǔn)，蛋殼在上線方案時也并未說明，否則我也不會讓鄰居出入房間”，小李對《投資壹線》表示。
小李向《投資壹線》提供的資料顯示，蛋殼公寓的提示短信及APP介紹頁，均未對符合租金返還政策的具體標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行說明。
“除了事先不知道判別標(biāo)準(zhǔn)，事后也不知道自己已被取消相關(guān)權(quán)利，打電話詢問后才知道是因?yàn)殚_鎖記錄。目前蛋殼所有費(fèi)用照收，投訴、反饋都沒有效果。”小李稱。
《投資壹線》發(fā)現(xiàn)，因存在開鎖記錄而錯失補(bǔ)貼的租戶不在少數(shù)，不少蛋殼公寓的武漢租戶在社交媒體上反映免租因開鎖記錄碰上釘子。
ID為“武漢新聞快遞員”的用戶3月3日發(fā)布了一則案例，一名網(wǎng)友在23日回到老家，次日鄰居因出租屋里存在異味，出于安全考慮對其房間進(jìn)行了查看，此后也被蛋殼公寓以存在開鎖記錄為由拒絕返還租金。該條微博的評論區(qū)里還有不少其他用戶有著同樣的遭遇，表明此類案例可能不在少數(shù)。
微博網(wǎng)友就免租政策的反饋
圖片來源：微博截圖
事實(shí)上，此類案例折射出蛋殼公寓與租客間關(guān)系的一角，而此間的不和諧或非一日之寒，從各大投訴平臺上的投訴量即可見一斑。截至2020年3月12日，聚投訴上關(guān)于蛋殼公寓的投訴量達(dá)991起，黑貓投訴上則達(dá)7717起。同為美股上市公司的青客(QK.O)同期的投訴量分別為1352起、2362起，自如則分別為257起、1333起。而蛋殼公寓近期被投訴的理由包括“疫情期間仍帶人看房”、“克扣補(bǔ)貼”、“停止提供服務(wù)卻照常收取服務(wù)費(fèi)等”等。
上文受訪的小李便對《投資壹線》表示，自己入住蛋殼公寓已近兩年，期間數(shù)次因?yàn)殡娰M(fèi)畸高、公寓管家態(tài)度惡劣等問題而對蛋殼公寓產(chǎn)生不滿，“處理事情不主動，工作消極，后來還發(fā)生過爭執(zhí)”，為此，小李曾考慮退租，但退租過程卻不順利。
據(jù)小李透露，因使用了一年的床墊存在磨損，蛋殼公寓要求其承擔(dān)全部損失，扣除1000元押金。小李與蛋殼公寓多次協(xié)商溝通無果，后來在給當(dāng)?shù)貐^(qū)房管所及市房管所打了30多通電話后，蛋殼公寓方才同意減免500元。
但退完租的小李發(fā)現(xiàn)，自己所在區(qū)域的房源已絕大部分被蛋殼公寓承包，且各大租房平臺都是蛋殼公寓代理人的聯(lián)系方式，故不得不重新選擇了一處房源，再度與蛋殼公寓簽約。
加速擴(kuò)張下的盈利難題
上文受訪的小李所述的房源覆蓋情況，或可一窺蛋殼公寓近幾年來在規(guī)模上的強(qiáng)勢。據(jù)招股書，截至2019年9月末，蛋殼公寓的房間數(shù)量為40萬間，較成立之初增長逾160倍。
與此同時，蛋殼公寓的入住率也逐步提升，但租金利差卻在逐步縮小。截至2019年9月末，蛋殼公寓入住率、每月每個出租單位平均收入、租賃成本分別為86.9%、2155元、1564元、而去年同期上述數(shù)據(jù)則分別為82.9%、2408元、1656元。
正因如此，拔足狂奔的蛋殼公寓在盈利上屢屢敗退，并出現(xiàn)了收不抵支的情況。2017年-2019年三季度，蛋殼公寓的營收分別為6億元、26億元、50億元，凈虧損額分別為2億元、13億元、25億元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流則為-1億元、-11億元、-16億元。截至2019年9月末，蛋殼公寓的營業(yè)成本為73億元，同比增長206%。
對此，廣東省房地產(chǎn)研究會執(zhí)行會長、資深房地產(chǎn)專家韓世同對《投資壹線》稱，大多數(shù)長租公寓的流量，是通過高進(jìn)低出的方式獲得，即以比拿房成本低的價格進(jìn)行出租，加之房價在近兩年來漲幅較大，蛋殼公寓的拿房成本想必也會上漲。在此背景下，這種運(yùn)營模式目前難以盈利。漲租或許可行，但租戶接受不了高額的租金。而通過這種模式上市的公司，是否能被資本市場認(rèn)可，也有待商榷。
蛋殼公寓亦曾公開稱，公司整體尚未盈利，主要是由于過去兩年持續(xù)高增長，大量資源投入到新城市及新公寓開發(fā)過程中所致。招股書顯示，在蛋殼公寓的營業(yè)成本中，租金費(fèi)用占比較大，在2019年已擴(kuò)大至61%。
以“虧損換市場”并非蛋殼公寓一家的境遇。據(jù)另一家美股長租公寓企業(yè)青客(QK.O)招股書，2017-2018年，青客的營收分別為5億元、8億元，同期凈虧損額則分別為2億元、4億元;2019年上半年，青客的營收為8億元，凈虧損額為3億元。
主要收入租金貸遇政策規(guī)范
據(jù)招股書，蛋殼公寓的營收主要來源于租金收入，而其租金收入結(jié)構(gòu)顯示，租金貸所得的預(yù)付款遠(yuǎn)高于租客直接支付的租金收入。
租金貸即租客與長租公寓企業(yè)簽下租約，并與該企業(yè)合作的金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合同。金融機(jī)構(gòu)替租客向企業(yè)支付全年房租，租客再分期向金融機(jī)構(gòu)償還租房貸款。截至2019年9月末，蛋殼公寓有67%的用戶使用租金貸支付房租，貸款金額達(dá)31億元。
對于租金貸在營收中占比過高的問題，蛋殼公寓回復(fù)《投資壹線》稱，租客需要租金貸。在蛋殼公寓的租客群體中，大多數(shù)租客是剛畢業(yè)的大學(xué)生和公司白領(lǐng)，押一付三或者押一付六對于他們來說有一定壓力，因此更多租客愿意使用分期貸款這樣的形式來支付房租。另外，蛋殼公寓合作的都是正規(guī)銀行及金融機(jī)構(gòu)，租金貸的使用也是流程標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)險可控的。
但韓世同對此則表示不認(rèn)同，“對租客而言，住房屬于基礎(chǔ)消費(fèi)，應(yīng)在自食其力的情況下解決，此前盛行的‘學(xué)生貸’便是前車之鑒。對銀行等金融機(jī)構(gòu)而言，投資長租公寓這類收取租金差價的企業(yè)，易出風(fēng)險。長租公寓企業(yè)屬于二房東的角色，在長收短租背景下，倘若房子租不出去，而又需要支付業(yè)主房租，便會陷入虧損，且會擾亂市場。”
值得關(guān)注的是，2019年12月，住建部聯(lián)合國家發(fā)改委等六部門發(fā)布了《關(guān)于整頓規(guī)范性住房租賃市場秩序的意見》，要求“租金貸”收入占比不能超過租賃企業(yè)租金收入的三成。
對此，蛋殼公寓回應(yīng)《投資壹線》，稱會積極配合響應(yīng)，在規(guī)定年限達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。
關(guān)鍵詞： 蛋殼公寓
